Prawnik od nieruchomości Gdańsk – transakcje, hipoteki, księgi wieczyste

Przy nieruchomościach w grę wchodzą zwykle największe pieniądze, jakie ktoś obraca w życiu. Błąd w umowie przedwstępnej, przeoczony wpis w księdze wieczystej albo źle zaplanowany przepływ pieniędzy potrafi kosztować więcej niż cała obsługa prawna transakcji. Dlatego przy kupnie, sprzedaży czy najmie nieruchomości pracujemy przede wszystkim „przed” – zanim ktoś podpisze dokument albo przeleje zadatek. Prowadzimy też sprawy sporne: o zasiedzenie, zniesienie współwłasności, drogę konieczną, wydanie nieruchomości czy uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Na tej stronie opisujemy, jak wygląda bezpieczna transakcja krok po kroku, co sprawdzamy w dokumentach, jakie są terminy i opłaty sądowe oraz gdzie najczęściej pojawiają się problemy.

Krok 1. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Zanim padnie jakakolwiek deklaracja co do ceny i terminu, trzeba ustalić, co właściwie się kupuje i od kogo. W praktyce sprawdzamy:

• księgę wieczystą – wszystkie cztery działy. Dział I to oznaczenie nieruchomości (działki, powierzchnia, położenie) i prawa związane z jej własnością, dział II – właściciel albo użytkownik wieczysty, dział III – ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności, dożywocie), ograniczenia w rozporządzaniu oraz roszczenia, dział IV – hipoteki (art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece),
• wzmianki i ostrzeżenia – wzmianka o złożonym, a jeszcze nierozpoznanym wniosku albo ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym wyłączają ochronę nabywcy (art. 8 tej ustawy). To sygnał, że trzeba zajrzeć do akt księgi,
• podstawę nabycia przez sprzedającego – akt notarialny umowy, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, umowę działu spadku, orzeczenie o podziale majątku,
• stan cywilny i majątkowy sprzedającego – jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, do jej sprzedaży potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego),
• ewidencję gruntów i budynków oraz plan miejscowy (a gdy go nie ma – możliwość uzyskania warunków zabudowy) – to rozstrzyga, co realnie da się na działce zbudować,
• dostęp do drogi publicznej – czy jest bezpośredni, czy przez służebność; brak uregulowanego dojazdu to jeden z najczęstszych problemów przy działkach,
• przy lokalach – zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni, informację o zameldowanych i faktycznie mieszkających osobach, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – zaświadczenie spółdzielni,
• prawa pierwokupu – mogą wynikać z ustawy albo z umowy; gdy pierwokup przysługuje, umowę sprzedaży zawiera się najpierw warunkowo, a uprawniony ma co do zasady miesiąc na wykonanie swojego prawa (art. 597–598 Kodeksu cywilnego).

Treść księgi wieczystej korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a nabywca działający w dobrej wierze jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5). Ta ochrona ma jednak granice: nie obejmuje nabycia nieodpłatnego ani nabywcy w złej wierze, czyli takiego, który wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności (art. 6). Nie działa też m.in. przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, dożywociu, służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu (art. 7). Innymi słowy – sama „czysta” księga nie zawsze wystarcza, a przy części obciążeń trzeba szukać informacji poza nią.

Księgę można przejrzeć samodzielnie w systemie elektronicznym, znając jej numer. Dokumenty z akt księgi (np. akty notarialne, na podstawie których dokonano wpisów) może przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz (art. 36¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Krok 2. Umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – co najmniej strony, nieruchomość i cenę (art. 389 Kodeksu cywilnego). Kluczowe jest to, w jakiej formie ją zawrzeć:

• zwykła forma pisemna – jeśli druga strona się wycofa, można co do zasady żądać tylko odszkodowania za to, że liczyło się na zawarcie umowy (art. 390 § 1 k.c.), ewentualnie skorzystać z zadatku,
• forma aktu notarialnego – daje dodatkowo roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, którego można dochodzić w sądzie (art. 390 § 2 k.c.). Roszczenie to można też wpisać do działu III księgi wieczystej (art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), co chroni kupującego, gdyby sprzedający próbował sprzedać nieruchomość komuś innemu.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Ten krótki termin regularnie zaskakuje strony, które „czekają, aż sprawa się wyjaśni”.

Zadatek a zaliczka. Zadatek wręczony przy zawarciu umowy ma szczególne znaczenie: jeśli umowy nie wykona strona, która go dała, druga może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać; jeśli nie wykona jej strona, która zadatek otrzymała – musi oddać kwotę dwukrotnie wyższą (art. 394 § 1 k.c.). Gdy umowa zostaje rozwiązana albo nie dochodzi do skutku z przyczyn, za które nikt nie odpowiada, zadatek podlega zwrotowi (art. 394 § 3 k.c.). Zaliczka nie ma takiej funkcji – co do zasady po prostu wraca, gdy umowa nie zostanie wykonana. To, jak strony nazwą wpłatę i jak opiszą jej skutki, ma więc realne znaczenie.

W umowie przedwstępnej omawiamy z klientem także: termin zawarcia umowy przyrzeczonej i warunki (np. uzyskanie kredytu), sposób zapłaty, termin wydania nieruchomości, obowiązek sprzedającego wykreślenia hipotek i wymeldowania lokatorów, kary umowne oraz zasady odstąpienia.

Krok 3. Umowa sprzedaży u notariusza

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 k.c.); umowa w innej formie jest nieważna (art. 73 § 2 k.c.). Własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.) – dlatego np. przy pierwokupie zawiera się najpierw umowę warunkową, a potem osobną umowę przenoszącą własność.

Notariusz sporządza projekt aktu, a w dniu jego podpisania składa elektronicznie wniosek o wpis w księdze wieczystej (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Projekt warto przejrzeć przed wizytą u notariusza – zwłaszcza zapisy o terminie i sposobie zapłaty, wydaniu nieruchomości, oświadczeniach sprzedającego o braku obciążeń i zaległości oraz o poddaniu się egzekucji.

Bezpieczny przepływ pieniędzy. Najwięcej ryzyka jest w chwili, gdy jedna strona już świadczy, a druga jeszcze nie. Stosuje się m.in. depozyt notarialny (notariusz przyjmuje pieniądze i wydaje je wskazanej osobie po spełnieniu warunku – art. 108 Prawa o notariacie), rachunek powierniczy w banku albo zapłatę z kredytu bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego w celu spłaty hipoteki. Dobór sposobu zależy od tego, czy na nieruchomości jest hipoteka, czy kupujący korzysta z kredytu i kiedy ma nastąpić wydanie.

Wydanie nieruchomości. Proponujemy spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego: stany liczników, przekazane klucze, wyposażenie, zauważone usterki. Przy zakupie z rynku wtórnego sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości stwierdzone przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.), o ile strony skutecznie jej nie ograniczyły. Między osobami prywatnymi rękojmię można wyłączyć (art. 558 § 1 k.c.), ale wyłączenie nie działa, jeżeli sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2 k.c.). Do sprzedaży nieruchomości nie stosuje się przepisów ustawy o prawach konsumenta o niezgodności towaru z umową – właściwe są przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi.

Zakup od dewelopera

Przy zakupie mieszkania lub domu od dewelopera obowiązuje ustawa deweloperska, która daje nabywcy szereg uprawnień, a postanowienia mniej korzystne niż ustawa są nieważne (art. 42). Najważniejsze punkty:

• przed zawarciem umowy deweloper doręcza prospekt informacyjny z załącznikami (art. 21) – to on, a nie folder reklamowy, jest punktem odniesienia,
• umowa rezerwacyjna jest zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu (art. 30 i 32),
• umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego (art. 40), a wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 6); ustawa przewiduje też Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• przed przeniesieniem własności odbywa się odbiór lokalu z protokołem, do którego wpisuje się wady. Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na uznanie wad albo odmowę z uzasadnieniem – brak odpowiedzi oznacza uznanie wad – a uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni (art. 41 ust. 3–6),
• nabywca może odstąpić od umowy w przypadkach wymienionych w art. 43, np. gdy umowa nie zawiera wymaganych elementów, jest niezgodna z prospektem, gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie albo nie usunie wady istotnej. W części tych przypadków na odstąpienie jest 30 dni od zawarcia umowy (art. 43 ust. 2).

Po odbiorze i przeniesieniu własności do odpowiedzialności dewelopera za wady stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży (art. 41a ustawy deweloperskiej).

Hipoteka

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną – wierzyciel może się z nieruchomości zaspokoić bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 67), a jej suma musi być oznaczona (art. 68).

Po spłacie kredytu hipoteka co do zasady wygasa (art. 94), ale wpis w księdze nie znika sam. Wierzyciel ma obowiązek dokonać czynności umożliwiających wykreślenie (art. 100) – w praktyce wydać zgodę albo zaświadczenie – a właściciel musi złożyć wniosek. Opłata od wniosku o wpis hipoteki wynosi 200 zł, a od wniosku o jej wykreślenie – połowę tej kwoty, czyli 100 zł (art. 42 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Niewykreślona hipoteka potrafi zablokować sprzedaż albo kolejny kredyt.

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką ustalamy z bankiem kwotę do spłaty, sposób przekazania środków i moment wydania zgody na wykreślenie, a w umowie – kto i w jakim terminie składa wniosek.

Księga wieczysta – wnioski, wpisy, błędy

Postępowanie wieczystoksięgowe toczy się przed sądem rejonowym prowadzącym księgę, na posiedzeniu niejawnym. Najważniejsze zasady:

• wniosek składa się na urzędowym formularzu, z dokumentami będącymi podstawą wpisu (art. 626² Kodeksu postępowania cywilnego), a o kolejności wpisów decyduje chwila wpływu wniosku – co do godziny i minuty (art. 626⁶),
• sąd bada wyłącznie treść i formę wniosku, dołączone dokumenty i treść księgi (art. 626⁸ § 2) – nie prowadzi postępowania dowodowego, więc braki w dokumentach kończą się oddaleniem wniosku (art. 626⁹),
• wpisy dokonuje zwykle referendarz sądowy; na jego orzeczenie przysługuje skarga w terminie tygodnia od doręczenia (art. 398²² § 2 k.p.c.),
• właściciel ma obowiązek niezwłocznie ujawnić swoje prawo w księdze i odpowiada za szkodę wynikłą z zaniedbania (art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dotyczy to zwłaszcza spadkobierców.

Gdy treść księgi nie odpowiada rzeczywistości (np. po zasiedzeniu, po stwierdzeniu nieważności umowy, przy błędnie wpisanym obciążeniu), osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności (art. 10 ustawy). Prowadzimy sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i wnioski o wpis ostrzeżenia na czas sporu.

Spory o nieruchomości

Powództwa o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości oraz o jej posiadanie wytacza się wyłącznie przed sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 38 k.p.c.). W sprawach majątkowych o wartości przedmiotu sporu ponad 100 000 zł właściwy jest w pierwszej instancji sąd okręgowy (art. 17 pkt 4 k.p.c.); sprawy nieprocesowe – zasiedzenie, zniesienie współwłasności, droga konieczna – rozpoznaje co do zasady sąd rejonowy (art. 507 k.p.c.). Najczęściej prowadzimy:

• zasiedzenie – posiadacz samoistny nabywa własność po 20 latach posiadania w dobrej wierze albo po 30 latach w złej wierze (art. 172 k.c.); czas posiadania poprzednika, np. spadkodawcy, co do zasady się dolicza (art. 176 k.c.). Opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości wynosi 2000 zł (art. 40 ustawy o kosztach sądowych). Służebność gruntową można zasiedzieć tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.),
• zniesienie współwłasności – każdy współwłaściciel może go żądać (art. 210 k.c.); sąd może podzielić rzecz, przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo zarządzić sprzedaż (art. 211–212 k.c.). Opłata od wniosku wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału – 300 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych). Zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd co do zasady uwzględnia (art. 622 § 2 k.p.c.),
• droga konieczna – gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać ustanowienia służebności za wynagrodzeniem (art. 145 k.c.); opłata od wniosku – 200 zł (art. 39 ustawy o kosztach sądowych),
• naruszenie posiadania – np. zamknięcie przejazdu, zajęcie pasa gruntu, wymiana zamków. Roszczenie wygasa, jeśli nie zostanie dochodzone w ciągu roku od naruszenia (art. 344 § 2 k.c.); sąd bada tylko ostatni stan posiadania i fakt naruszenia (art. 478 k.p.c.),
• wydanie nieruchomości i zaprzestanie naruszeń (art. 222 k.c.), wraz z wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie,
• spory z wykonawcami i deweloperami o wady, opóźnienia i kary umowne – szerzej na stronie spory sądowe.

Najem

Przy najmie przygotowujemy i sprawdzamy umowy, protokoły i wypowiedzenia (więcej o umowach na stronie umowy cywilnoprawne). W najmie lokali mieszkalnych kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu (art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Właściciel lokalu będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu, może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat – z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego i wskazaniem lokalu, do którego najemca się wyprowadzi (art. 19a). Takie rozwiązanie znacznie upraszcza odzyskanie lokalu.

Wypowiedzenie najmu lokatorowi jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów). W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia do lokalu socjalnego (art. 14). Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych).

Co możesz zrobić sam, a kiedy warto przyjść do nas

Samodzielnie warto: przejrzeć księgę wieczystą w przeglądarce elektronicznej, poprosić sprzedającego o kopie dokumentów nabycia i zaświadczeń, sprawdzić plan miejscowy w urzędzie gminy, obejrzeć nieruchomość z fachowcem budowlanym. Nie przelewaj zadatku i nie podpisuj umowy przedwstępnej, dopóki nie wiesz, co jest w działach III i IV księgi oraz kto faktycznie mieszka w lokalu.

Adwokat jest szczególnie przydatny, gdy: nieruchomość pochodzi ze spadku albo z niedawnego działu majątku, w księdze są wzmianki, ostrzeżenia lub służebności, sprzedaje kilku współwłaścicieli, działka nie ma uregulowanego dojazdu, transakcja jest finansowana kredytem przy jednoczesnej spłacie hipoteki sprzedającego, kupujesz od dewelopera albo spór już trwa.

Typowe błędy

• umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, gdy stronie zależy na możliwości wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej,
• wpłata „zaliczki”, która w treści umowy działa jak zadatek – albo odwrotnie,
• przeoczenie upływu roku na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej,
• zapłata całej ceny przed wykreśleniem hipoteki lub przed wydaniem, bez depozytu albo rachunku powierniczego,
• brak zgody małżonka sprzedającego, gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego,
• niezłożenie wniosku o wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu,
• odbiór mieszkania od dewelopera bez dokładnego protokołu wad.

Jak pracujemy

Na pierwszym spotkaniu ustalamy cel (kupno, sprzedaż, najem, spór), zakres i harmonogram. Prosimy o numer księgi wieczystej, dokumenty nabycia, projekty umów i korespondencję. Następnie przygotowujemy pisemną analizę stanu prawnego z listą ryzyk, projektujemy albo opiniujemy umowy, uczestniczymy w negocjacjach i – na życzenie – w czynności u notariusza. W sprawach spornych zaczynamy od oceny dowodów i szans, a dopiero potem rekomendujemy wezwanie, ugodę albo sprawę sądową.

Kancelaria mieści się w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej. Prowadzimy sprawy klientów z Gdańska, Gdyni, Sopotu i całego Pomorza; transakcje i spory dotyczące nieruchomości położonych w innych częściach Polski również obsługujemy – część spotkań może odbywać się zdalnie. Umów konsultację.

Gdzie trafi sprawa nieruchomości położonej w Gdańsku

W sporach o własność i inne prawa rzeczowe decyduje miejsce, w którym leży nieruchomość, a nie adres stron. Przesądza o tym art. 38 k.p.c. Tak samo jest w postępowaniach nieprocesowych, takich jak zasiedzenie czy zniesienie współwłasności (art. 606 k.p.c.).

W Gdańsku oznacza to Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ albo Gdańsk-Południe, zależnie od dzielnicy, w której stoi budynek lub leży działka. Dlatego przy pierwszej rozmowie pytamy o dokładne położenie. Odwołania od wyroków rozpoznaje Sąd Okręgowy w Gdańsku.

Osobną kwestią są księgi wieczyste. Prowadzą je sądy rejonowe (art. 23 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale wydział ksiąg wieczystych właściwy dla danej nieruchomości trzeba ustalić dla konkretnej działki lub lokalu. Sprawdzamy to na podstawie numeru księgi, zanim złożymy wniosek o wpis lub wykreślenie hipoteki.

Najczęstsze pytania

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Nie musi, ale forma ma skutki. Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej pozwala co do zasady dochodzić tylko odszkodowania. Umowa w formie aktu notarialnego daje dodatkowo roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, którego można dochodzić w sądzie (art. 390 k.c.), i może zostać ujawniona w księdze wieczystej.

Ile mam czasu, żeby dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Jeśli druga strona się wycofuje, nie warto czekać.

Co się stanie z zadatkiem, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku?

To zależy od przyczyny. Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający może zatrzymać zadatek; gdy nie wykona jej sprzedający, kupujący może żądać dwukrotności zadatku. Jeśli nikt nie ponosi odpowiedzialności (np. umowę rozwiązano za porozumieniem), zadatek wraca (art. 394 k.c.). Strony mogą umownie zmienić te reguły.

Spłaciłem kredyt. Czy hipoteka zniknie z księgi sama?

Nie. Hipoteka co do zasady wygasa wraz z wierzytelnością, ale wpis pozostaje, dopóki właściciel nie złoży wniosku o wykreślenie z dokumentem od banku. Opłata od takiego wniosku wynosi 100 zł.

Czy mogę polegać tylko na treści księgi wieczystej?

Księga daje dużo, ale nie wszystko. Rękojmia wiary publicznej nie chroni m.in. przed służebnością drogi koniecznej, służebnością przesyłu, dożywociem i prawami powstającymi z mocy ustawy (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a wzmianka o wniosku albo ostrzeżenie wyłączają ją całkowicie. Dlatego sprawdzamy też dokumenty nabycia i stan faktyczny.

Ile trwa i kosztuje sprawa o zasiedzenie?

Opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości wynosi 2000 zł. Czas trwania zależy od liczby uczestników, konieczności ogłoszeń, przesłuchań świadków i opinii biegłego geodety – zwykle liczy się go w miesiącach, a nie tygodniach. Po wstępnej analizie dokumentów podajemy realny szacunek.

Deweloper nie odpowiada na zgłoszone przy odbiorze wady. Co dalej?

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu odbioru na stanowisko. Jeżeli go nie zajmie, uważa się, że wady uznał, i powinien je usunąć w ciągu 30 dni (art. 41 ustawy deweloperskiej). Gdy tego nie zrobi, ustawa przewiduje kolejne kroki – łącznie z usunięciem wad na koszt dewelopera, a przy wadzie istotnej także z odstąpieniem od umowy.