Najem krótkoterminowy i wspólnoty mieszkaniowe – Gdańsk, Sopot, Gdynia

Wynajem mieszkań na doby jest w Trójmieście codziennością: w Gdańsku, Sopocie i Gdyni turyści mieszkają w tych samych klatkach schodowych co stali mieszkańcy. To rodzi napięcia, a prawo dopiero zaczyna je porządkować. 8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która wprowadza numer ID lokalu, kary administracyjne i możliwość zakazania najmu krótkoterminowego przez wspólnotę albo spółdzielnię. Od 20 maja 2026 r. stosuje się też unijne rozporządzenie o danych dotyczących najmu krótkoterminowego.

Doradzamy trzem grupom: właścicielom lokali wynajmowanych na doby, wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym oraz operatorom, którzy zarządzają mieszkaniami w imieniu właścicieli. Na tej stronie opisujemy, co obowiązuje dziś, co przewiduje uchwalona ustawa i jak wyglądają typowe spory w budynku.

Najem na doby według obecnych przepisów

Podstawą jest ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Dziś definiuje ona usługi hotelarskie jako krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych wraz z usługami z tym związanymi (art. 3 ust. 1 pkt 8). Ustawa nie podaje, ile dni to „krótkotrwale” – i właśnie to zmienia nowelizacja.

Mieszkanie wynajmowane turystom to w języku ustawy najczęściej „inny obiekt, w którym są świadczone usługi hotelarskie” (art. 35 ust. 2). Musi spełniać minimalne wymagania co do wyposażenia określone w rozporządzeniu oraz wymagania sanitarne i przeciwpożarowe. Przedsiębiorca przed rozpoczęciem świadczenia usług zgłasza taki obiekt do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 38 ust. 3 i art. 39 ust. 3). Jeżeli usługi są świadczone bez zgłoszenia, ustawa domniemywa, że obiekt nie spełnia wymagań sanitarnych (art. 35 ust. 4). Organ prowadzący ewidencję może kontrolować obiekt i nakazać wstrzymanie usług do czasu usunięcia uchybień (art. 40 i 41).

Dziś sankcją za świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji „wbrew obowiązkowi” jest odpowiedzialność za wykroczenie: kara ograniczenia wolności albo grzywny (art. 60¹ § 4 pkt 3 Kodeksu wykroczeń). Grzywna za wykroczenie wynosi co do zasady od 20 do 5000 zł (art. 24 § 1 k.w.).

Osobny temat to podatki i opłata miejscowa – rozliczenie przychodów z najmu na doby warto ustalić z doradcą podatkowym, zwłaszcza przy kilku lokalach.

Rozporządzenie UE 2024/1028 – co obowiązuje od 20 maja 2026 r.

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych stosuje się od 20 maja 2026 r. (art. 19). Działa bezpośrednio, ale nie zastępuje przepisów krajowych o dostępie do najmu krótkoterminowego, planowaniu przestrzennym czy najmie (art. 2 ust. 2).

Najważniejsze mechanizmy rozporządzenia:

• procedura rejestracji – jeżeli państwo ją ustanowi, ma działać na podstawie oświadczenia wynajmującego, przez internet, z automatycznym nadaniem numeru identyfikacyjnego lokalu (art. 4). Wynajmujący podaje m.in. dokładny adres, rodzaj lokalu, liczbę miejsc noclegowych i informację, czy to jego główne lub drugie miejsce zamieszkania (art. 5 ust. 1) i odpowiada za prawdziwość tych danych (art. 5 ust. 6),
• weryfikacja – organ może sprawdzić oświadczenie w każdym czasie, wezwać do korekty, a następnie zawiesić albo wycofać numer i nakazać platformie usunięcie ofert; wynajmujący ma prawo zostać wysłuchany (art. 6),
• obowiązki platform – platforma musi wymagać od wynajmującego numeru identyfikacyjnego tam, gdzie obowiązuje rejestracja, publikować go w ofercie i prowadzić wyrywkowe kontrole (art. 7),
• przekazywanie danych – platformy co miesiąc przekazują do krajowego pojedynczego cyfrowego punktu dostępu dane o liczbie nocy i najemców dla każdego lokalu wraz z numerem, adresem i adresem oferty; małe platformy poniżej średnio 4250 ofert miesięcznie – raz na kwartał (art. 9).

Polski system rejestracji ma powstać dopiero na podstawie uchwalonej przez Sejm nowelizacji, która wskazuje m.in. wójta, burmistrza albo prezydenta miasta jako organ wyznaczony w rozumieniu rozporządzenia, a ministra właściwego do spraw turystyki jako koordynatora krajowego.

Nowelizacja z 8 października 2026 r. – na jakim jest etapie

Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 2865) Sejm uchwalił 8 października 2026 r. Za było 407 posłów, przeciw 24, wstrzymało się 9. Ustawa trafiła do Senatu i do 27 października 2026 r. nie została przez Senat rozpatrzona. Senat może przyjąć ją bez zmian, wprowadzić poprawki albo ją odrzucić, a po zakończeniu prac parlamentarnych prezydent ma 21 dni na podpis. Opisujemy tekst przekazany do Senatu – ostateczne brzmienie może się jeszcze zmienić.

Według tego tekstu większość przepisów ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. Wyjątki – zakaz uchwalany przez wspólnotę lub spółdzielnię, wykreślanie lokali objętych takim zakazem i strefy gminne – mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 r. (art. 8 ustawy).

Co nowelizacja zmienia dla właściciela lokalu

• jasna definicja – usługi hotelarskie to wynajmowanie trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta (nowy art. 3 ust. 1 pkt 8),
• numer ID w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych – dane z gminnych ewidencji mają trafiać do jawnego wykazu prowadzonego na stronie ministra (art. 42 ust. 4), a przed zamieszczeniem oferty na platformie trzeba ją poinformować o numerze ID (art. 39 ust. 3a),
• zgłoszenie z dokumentami – do zgłoszenia do ewidencji dołącza się projekt regulaminu porządkowego, oświadczenie o spełnieniu wymagań składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, opinię osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej i dowód opłaty (art. 39 ust. 3). Opłata skarbowa za wpis i za zmianę wpisu ma wynosić po 40 zł,
• uproszczenie przeciwpożarowe – w budynku mieszkalnym, w którym usługi świadczy się w nie więcej niż 6 lokalach, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione przy łącznym spełnieniu warunków co do liczby miejsc noclegowych (do 30, w domu jednorodzinnym do 15 w nie więcej niż 6 pokojach), wysokości kondygnacji i dróg ewakuacyjnych (art. 35 ust. 2a),
• obowiązkowy regulamin porządkowy – z dobą hotelową, ciszą nocną zgodną z prawem miejscowym, numerem ID i danymi osoby do kontaktu w razie naruszenia porządku; regulamin ma wisieć w widocznym miejscu (art. 44 ust. 3 i 3a). Klientowi zapewnia się ciszę nocną trwającą co najmniej 8 godzin między 20.00 a 8.00, a klient nie może bez zgody wynajmującego świadczyć w lokalu usług hotelarskich ani udostępniać go bezpłatnie innym (art. 44c),
• okresy przejściowe – gmina ma 4 miesiące od wejścia ustawy w życie na dostosowanie dotychczasowych wpisów do nowych wymogów, pod rygorem utraty ważności wpisu z mocy prawa; w tym samym terminie przedsiębiorca świadczący już usługi przedkłada projekt regulaminu porządkowego. W budynkach oddanych do użytkowania przed wejściem ustawy w życie przedsiębiorcy wpisani do ewidencji albo zgłaszający lokal do 1 stycznia 2029 r. składają oświadczenie i opinię przeciwpożarową do 1 stycznia 2030 r. (art. 6 ustawy).

Kary. Wykroczenie z art. 60¹ § 4 pkt 2–3 k.w. ma zostać uchylone, a w jego miejsce wchodzą administracyjne kary pieniężne: do 50 000 zł za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji albo po jego zawieszeniu (art. 45e), do 50 000 zł za ofertę bez numeru ID (art. 45f ust. 2) i do 50 000 zł za każde naruszenie obowiązków platformy wynikających z rozporządzenia 2024/1028 (art. 45g). Kary za usługi świadczone w „innych obiektach” nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, w drodze decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego.

Zakaz najmu krótkoterminowego we wspólnocie i spółdzielni

Najwięcej emocji budzi nowy art. 39b. Według tekstu uchwalonego przez Sejm właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej albo walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej mogą podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w „innych obiektach” w nieruchomości lub jej części. W spółdzielni uchwała wymaga większości ponad 50% liczby uprawnionych do głosowania. We wspólnocie ustanowienie zakazu ma być czynnością przekraczającą zwykły zarząd (nowy art. 22 ust. 3 pkt 11 ustawy o własności lokali), a uchwały wspólnoty zapadają co do zasady większością głosów liczoną według udziałów (art. 23 ust. 2).

Po podjęciu uchwały przedsiębiorca może świadczyć usługi jeszcze najwyżej przez 6 miesięcy. Na wniosek wspólnoty albo spółdzielni organ wykreśla lokal z ewidencji, ale nie wcześniej niż po upływie tych 6 miesięcy (art. 40 ust. 4d i 4e). Rada gminy będzie mogła dodatkowo ustanowić strefę wyłączenia najmu krótkoterminowego – po konsultacjach z mieszkańcami trwających co najmniej 21 dni; uchwała jest aktem prawa miejscowego i wchodzi w życie nie wcześniej niż po 6 miesiącach od ogłoszenia (art. 44b). Te rozwiązania mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 r.

Dziś ustawa o własności lokali nie przewiduje uchwały zakazującej najmu na doby – stąd nowelizacja dodaje taką kompetencję. Wspólnota, która już teraz podejmuje uchwały ograniczające korzystanie z lokali, powinna liczyć się z ich zaskarżeniem. Właściciel kupujący dziś mieszkanie pod najem krótkoterminowy powinien natomiast uwzględnić, że od 2028 r. o jego modelu działalności mogą współdecydować pozostali właściciele.

Wspólnota mieszkaniowa dziś – uchwały, opłaty i zaskarżanie

Właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a jednocześnie musi przestrzegać porządku domowego i korzystać z części wspólnych w sposób nieutrudniający korzystania innym (art. 12 ust. 1 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Na koszty zarządu właściciele płacą zaliczki z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1). Wydatki na nieruchomość wspólną rozkłada się według udziałów, ale uchwała może zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich (art. 12 ust. 3). Przepis mówi o lokalach użytkowych – czy i kiedy można go zastosować do mieszkania wynajmowanego na doby, trzeba ocenić w konkretnej sprawie. Rządowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312, etap Stałego Komitetu Rady Ministrów) przewiduje rozszerzenie tej możliwości na wszystkie lokale po przedstawieniu kalkulacji kosztów, ale to wciąż projekt.

Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin jest krótki: 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie (art. 25). Pomagamy zarówno właścicielom, którzy chcą uchwałę zaskarżyć, jak i wspólnotom, które chcą przygotować uchwałę odporną na zarzuty – z poprawnym zawiadomieniem o zebraniu (co najmniej tydzień wcześniej, z porządkiem obrad – art. 32) i liczeniem głosów.

Uciążliwi goście – od wezwania do licytacji lokalu

Konflikty zaczynają się zwykle od hałasu, rotacji gości, zostawianych śmieci i zużycia klatki schodowej. Narzędzia są stopniowalne:

• wezwanie i rozmowa z właścicielem lub operatorem – często wystarcza wskazanie konkretnych zdarzeń z datami i prośba o zmianę regulaminu dla gości,
• interwencja policji lub straży miejskiej – zakłócanie spoczynku nocnego krzykiem, hałasem albo innym wybrykiem jest wykroczeniem (art. 51 § 1 k.w.); notatki z interwencji są potem cennym dowodem,
• roszczenia sąsiedzkie – właściciel nie może zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 144 Kodeksu cywilnego), a przeciwko temu, kto narusza własność, przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.),
• zgłoszenie do kontroli – według uchwalonej nowelizacji kontrolę lokalu wpisanego do ewidencji będzie można zainicjować zgłoszeniem mieszkańców tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnoty albo wnioskiem zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni (art. 40 ust. 4a). Trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego stwierdzone w ciągu 6 miesięcy od pierwszego mają prowadzić do wykreślenia lokalu z ewidencji, z możliwością ponownego zgłoszenia dopiero po roku (art. 41b),
• sprzedaż lokalu w drodze licytacji – gdy właściciel długotrwale zalega z opłatami, rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, wspólnota może w procesie żądać sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości; właścicielowi nie przysługuje lokal zamienny (art. 16 ustawy o własności lokali). Wytoczenie takiego powództwa wymaga uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 7).

Licytacja lokalu to środek ostateczny. Sąd ocenia, czy zachowanie właściciela – także tolerowanie zachowań gości – spełnia ustawowe przesłanki, dlatego kluczowe są dowody zbierane od początku: dziennik zdarzeń, notatki służb, wezwania i odpowiedzi.

Umowy z operatorami i zarządcami najmu

Wiele mieszkań w Trójmieście obsługują operatorzy: wystawiają oferty, przyjmują gości, organizują sprzątanie i rozliczają przychody. Taka umowa to najczęściej umowa o świadczenie usług, do której stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.), albo najem z prawem dalszego odnajmowania. W tym drugim przypadku zgoda właściciela na oddawanie lokalu osobom trzecim musi wynikać z umowy – bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć lokalu (art. 688² k.c.).

Przy przeglądzie umowy z operatorem zwracamy uwagę na:

• kto zgłasza lokal do ewidencji, pilnuje numeru ID w ofertach i przygotowuje regulamin porządkowy,
• kto ponosi administracyjne kary pieniężne i koszty, jeżeli naruszenie wynika z działania operatora – z zastrzeżeniem, że kara umowna może dotyczyć tylko zobowiązań niepieniężnych i podlega miarkowaniu (art. 483–484 k.c.),
• rozliczenia, prowizje, dostęp do danych z platform i raportów,
• odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez gości w lokalu i w częściach wspólnych,
• rozwiązanie umowy w razie uchwały wspólnoty zakazującej najmu, strefy gminnej albo wykreślenia lokalu z ewidencji – z rozsądnym okresem wypowiedzenia.

Umowy zawarte przed nowelizacją zwykle nie przewidują tych sytuacji. Warto je uzupełnić aneksem, zanim pojawi się pierwsza kontrola. Więcej o konstruowaniu umów: umowy cywilnoprawne.

Jak pracujemy

Zaczynamy od analizy dokumentów: aktu własności lub umowy najmu, uchwał i regulaminu wspólnoty, umowy z operatorem, korespondencji z sąsiadami i urzędem. Właścicielom pomagamy uporządkować status lokalu, dokumentację do ewidencji i umowy, a w sporze – ocenić szanse zaskarżenia uchwały. Wspólnotom i spółdzielniom przygotowujemy projekty uchwał, wezwania, dokumentację dowodową i pozwy, w tym w sprawach z art. 16 ustawy o własności lokali. Operatorom pomagamy dostosować wzorce umów do nowych przepisów. Postępowania przed organami prowadzimy także w ramach reprezentacji przed urzędami, a procesy – w ramach sporów sądowych. Sprawy o zakup i sprzedaż lokali opisujemy na stronie nieruchomości.

Najem krótkoterminowy w Gdańsku, Sopocie i Gdyni

Ewidencję „innych obiektów”, w których są świadczone usługi hotelarskie, prowadzi prezydent miasta właściwy ze względu na położenie lokalu – w Gdańsku, Sopocie i Gdyni są to odpowiednio prezydenci tych miast (art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich). Według uchwalonej nowelizacji kary administracyjne nakładałby Marszałek Województwa Pomorskiego, a odwołania rozpoznawałoby samorządowe kolegium odwoławcze. Uchwały o strefach wyłączenia najmu krótkoterminowego podejmowałyby rady miast.

Spory cywilne – o uchylenie uchwały wspólnoty, o zaniechanie naruszeń czy o sprzedaż lokalu w drodze licytacji – rozpoznają sądy powszechne. W Trójmieście w pierwszej instancji są to, zależnie od rodzaju i wartości sprawy, Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ albo Gdańsk-Południe (zależnie od dzielnicy), Sąd Rejonowy w Sopocie, Sąd Rejonowy w Gdyni lub Sąd Okręgowy w Gdańsku. Kancelaria mieści się w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej; prowadzimy sprawy z całego Pomorza, część spotkań może odbywać się zdalnie. Umów konsultację.

Najczęstsze pytania

Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?

Nie. Nowelizację ustawy o usługach hotelarskich Sejm uchwalił 8 października 2026 r., a na 27 października 2026 r. czeka ona na rozpatrzenie przez Senat. Potem potrzebny jest podpis prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Według tekstu uchwalonego przez Sejm większość przepisów wejdzie w życie po 14 dniach od ogłoszenia, a zakazy wspólnot i strefy gminne – 1 stycznia 2028 r.

Czy wspólnota może dziś zakazać wynajmu mieszkania na doby?

Obecna ustawa o własności lokali nie przewiduje takiej uchwały – kompetencję tę wprowadza dopiero nowelizacja, od 1 stycznia 2028 r. Dziś wspólnota może reagować na naruszenia porządku domowego, w skrajnych przypadkach także powództwem o sprzedaż lokalu z art. 16 ustawy o własności lokali. Uchwała ograniczająca korzystanie z lokali bez podstawy w ustawie może zostać zaskarżona w terminie 6 tygodni.

Ile czasu będzie miał właściciel po uchwale zakazującej najmu krótkoterminowego?

Według tekstu uchwalonego przez Sejm przedsiębiorca może świadczyć usługi najpóźniej do upływu 6 miesięcy od podjęcia uchwały. Wykreślenie lokalu z ewidencji na wniosek wspólnoty lub spółdzielni może nastąpić nie wcześniej niż po tym terminie.

Jaka kara grozi za wynajem bez numeru ID?

Dziś za świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji grozi odpowiedzialność za wykroczenie. Uchwalona nowelizacja zastępuje ją administracyjnymi karami pieniężnymi do 50 000 zł – za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji oraz za ofertę bez numeru ID. Kary te zaczną obowiązywać dopiero po wejściu ustawy w życie.

Czy najem na miesiąc lub dłużej też będzie objęty nowymi przepisami?

Według nowej definicji usługi hotelarskie to wynajmowanie trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta. Najem na dłuższy okres podlega przepisom o najmie w Kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów. O kwalifikacji decyduje jednak rzeczywisty charakter umowy, nie tylko jej nazwa.

Ile mam czasu na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali). Po tym terminie zaskarżenie co do zasady nie jest możliwe, a sama skarga nie wstrzymuje wykonania uchwały.

Kto odpowiada za kary, jeśli mieszkaniem zarządza operator?

Przepisy kierują obowiązki i kary do podmiotu świadczącego usługi hotelarskie. Podział obowiązków i zwrot ewentualnych kar między właścicielem a operatorem zależy od umowy – dlatego warto ją uzupełnić teraz, zanim ustawa wejdzie w życie.