Nemovitosti – transakce, hypotéky, pozemkové knihy

U nemovitostí jde obvykle o největší peníze, s jakými člověk v životě nakládá. Chyba ve smlouvě o smlouvě budoucí, přehlédnutý zápis v pozemkové knize nebo špatně naplánovaný tok peněz může stát víc než celé právní zajištění transakce. Proto při koupi, prodeji nebo nájmu nemovitosti pracujeme především „předem“ – dříve, než někdo podepíše dokument nebo převede závdavek. Vedeme také sporné věci: o vydržení, zrušení spoluvlastnictví, nezbytnou cestu, vydání nemovitosti nebo uvedení obsahu pozemkové knihy do souladu se skutečným právním stavem.

Na této stránce popisujeme, jak krok za krokem probíhá bezpečná transakce, co v dokumentech prověřujeme, jaké jsou lhůty a soudní poplatky a kde nejčastěji vznikají problémy.

Krok 1. Prověření právního stavu nemovitosti

Než zazní jakékoli prohlášení o ceně a termínu, je třeba zjistit, co se vlastně kupuje a od koho. V praxi prověřujeme:

• pozemkovou knihu (księga wieczysta) – všechny čtyři oddíly. Oddíl I obsahuje označení nemovitosti (pozemky, výměra, poloha) a práva spojená s jejím vlastnictvím, oddíl II – vlastníka nebo trvalého uživatele (użytkownik wieczysty), oddíl III – omezená věcná práva (např. služebnosti, výměnek (dożywocie)), omezení v nakládání a nároky, oddíl IV – hypotéky (čl. 25 zákona o pozemkových knihách a hypotéce),
• poznámky a výstrahy – poznámka (wzmianka) o podaném a dosud nevyřízeném návrhu nebo výstraha (ostrzeżenie) o nesouladu obsahu knihy se skutečným právním stavem vylučují ochranu nabyvatele (čl. 8 tohoto zákona). Je to signál, že je třeba nahlédnout do sbírky listin,
• právní titul nabytí prodávajícím – notářský zápis smlouvy, usnesení o potvrzení nabytí dědictví nebo notářské osvědčení o dědění, smlouvu o rozdělení dědictví, rozhodnutí o rozdělení majetku,
• rodinný a majetkový stav prodávajícího – patří-li nemovitost do společného jmění manželů, je k jejímu prodeji potřeba souhlas druhého manžela (čl. 37 § 1 polského rodinného a opatrovnického zákoníku (k.r.o.)),
• evidenci pozemků a budov a územní plán (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) (a není-li – možnost získat rozhodnutí o podmínkách zástavby (warunki zabudowy)) – to rozhoduje o tom, co lze na pozemku reálně postavit,
• přístup k veřejné komunikaci – zda je přímý, nebo přes služebnost; neupravený příjezd je jedním z nejčastějších problémů u pozemků,
• u bytů – potvrzení o neexistenci nedoplatků vůči společenství vlastníků nebo družstvu, informaci o přihlášených a skutečně bydlících osobách a u družstevního vlastnického práva k bytu – potvrzení družstva,
• předkupní práva – mohou vyplývat ze zákona nebo ze smlouvy; svědčí-li někomu předkupní právo, uzavírá se kupní smlouva nejprve podmíněně a oprávněný má zásadně jeden měsíc na uplatnění svého práva (čl. 597–598 polského občanského zákoníku).

U obsahu pozemkové knihy platí domněnka souladu se skutečným právním stavem (čl. 3 zákona o pozemkových knihách a hypotéce) a nabyvatel jednající v dobré víře je chráněn zásadou veřejné víry pozemkových knih (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) (čl. 5). Tato ochrana má však meze: nevztahuje se na bezúplatné nabytí ani na nabyvatele ve zlé víře, tedy takového, který o nesouladu věděl nebo se o něm mohl snadno dozvědět (čl. 6). Nepůsobí také mimo jiné proti právům zatěžujícím nemovitost ze zákona, výměnku, služebnosti nezbytné cesty a služebnosti inženýrské sítě (służebność przesyłu) (čl. 7). Jinými slovy – samotná „čistá“ kniha nemusí vždy stačit a u některých zatížení je třeba hledat informace mimo ni.

Pozemkovou knihu si můžete sami prohlédnout v elektronickém systému, znáte-li její číslo. Do listin ze sbírky listin (např. notářských zápisů, na jejichž základě byly provedeny zápisy) může nahlížet osoba s právním zájmem a notář (čl. 36¹ zákona o pozemkových knihách a hypotéce).

Krok 2. Rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí

Smlouva o smlouvě budoucí (umowa przedwstępna) je závazkem uzavřít v budoucnu kupní smlouvu. Musí určovat podstatné náležitosti budoucí smlouvy – alespoň strany, nemovitost a cenu (čl. 389 polského občanského zákoníku (k.c.)). Klíčové je, v jaké formě ji uzavřít:

• prostá písemná forma – pokud druhá strana couvne, lze zásadně požadovat jen náhradu škody za to, že se spoléhalo na uzavření smlouvy (čl. 390 § 1 k.c.), případně využít závdavek,
• forma notářského zápisu – dává navíc nárok na uzavření budoucí smlouvy, který lze uplatnit u soudu (čl. 390 § 2 k.c.). Tento nárok lze také zapsat do oddílu III pozemkové knihy (čl. 16 zákona o pozemkových knihách a hypotéce), což chrání kupujícího pro případ, že by se prodávající pokusil prodat nemovitost někomu jinému.

Nároky ze smlouvy o smlouvě budoucí se promlčují uplynutím jednoho roku ode dne, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena (čl. 390 § 3 k.c.). Tato krátká lhůta pravidelně překvapuje strany, které „čekají, až se věc vyjasní“.

Závdavek a záloha. Závdavek (zadatek) předaný při uzavření smlouvy má zvláštní význam: nesplní-li smlouvu strana, která jej dala, může druhá strana od smlouvy odstoupit a závdavek si ponechat; nesplní-li ji strana, která závdavek přijala – musí vrátit dvojnásobnou částku (čl. 394 § 1 k.c.). Je-li smlouva zrušena nebo nedojde-li k jejímu splnění z důvodů, za které nikdo neodpovídá, závdavek se vrací (čl. 394 § 3 k.c.). Záloha (zaliczka) takovou funkci nemá – zásadně se jednoduše vrací, není-li smlouva splněna. To, jak strany platbu nazvou a jak popíší její následky, má tedy skutečný význam.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí s klientem probíráme také: termín uzavření budoucí smlouvy a podmínky (např. získání úvěru), způsob platby, termín předání nemovitosti, povinnost prodávajícího zajistit výmaz hypoték a odhlášení nájemníků z trvalého pobytu, smluvní pokuty a pravidla odstoupení.

Krok 3. Kupní smlouva u notáře

Smlouva zavazující k převodu vlastnického práva k nemovitosti musí mít formu notářského zápisu (čl. 158 k.c.); smlouva v jiné formě je neplatná (čl. 73 § 2 k.c.). Vlastnické právo k nemovitosti nelze převést s podmínkou ani s časovým určením (čl. 157 § 1 k.c.) – proto se např. při předkupním právu uzavírá nejprve podmíněná smlouva a poté samostatná smlouva převádějící vlastnictví.

Notář připraví návrh zápisu a v den jeho podpisu podá elektronicky návrh na zápis do pozemkové knihy (čl. 92 § 4 polského notářského řádu (Prawo o notariacie)). Návrh je vhodné projít před návštěvou notáře – zejména ustanovení o termínu a způsobu platby, předání nemovitosti, prohlášeních prodávajícího o neexistenci zatížení a nedoplatků a o podrobení se exekuci.

Bezpečný tok peněz. Největší riziko je v okamžiku, kdy jedna strana již plní a druhá ještě ne. Používá se mimo jiné notářská úschova (notář přijme peníze a vydá je určené osobě po splnění podmínky – čl. 108 notářského řádu), svěřenecký (escrow) účet v bance nebo platba z úvěru přímo na účet banky prodávajícího za účelem splacení hypotéky. Volba způsobu závisí na tom, zda je nemovitost zatížena hypotékou, zda kupující čerpá úvěr a kdy má dojít k předání.

Předání nemovitosti. Doporučujeme sepsat předávací protokol: stavy měřidel, předané klíče, vybavení, zjištěné závady. Při koupi z druhé ruky odpovídá prodávající z titulu odpovědnosti za vady (rękojmia) za fyzické vady nemovitosti zjištěné před uplynutím pěti let od předání (čl. 568 § 1 k.c.), pokud ji strany účinně neomezily. Mezi soukromými osobami lze odpovědnost za vady vyloučit (čl. 558 § 1 k.c.), vyloučení však neplatí, jestliže prodávající vadu lstivě zamlčel (čl. 558 § 2 k.c.). Na prodej nemovitostí se nepoužijí ustanovení zákona o právech spotřebitele o nesouladu zboží se smlouvou – rozhodná jsou ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za vady.

Koupě od developera

Při koupi bytu nebo domu od developera se uplatní developerský zákon, který kupujícímu dává řadu práv, a ustanovení méně výhodná než zákon jsou neplatná (čl. 42). Nejdůležitější body:

• před uzavřením smlouvy developer doručí informační prospekt s přílohami (čl. 21) – rozhodující je právě on, nikoli reklamní leták,
• rezervační smlouva se uzavírá v písemné formě pod sankcí neplatnosti a rezervační poplatek nesmí přesáhnout 1 % ceny uvedené v prospektu (čl. 30 a 32),
• developerská smlouva vyžaduje formu notářského zápisu (čl. 40) a platby jdou na bytový svěřenecký účet (mieszkaniowy rachunek powierniczy) (čl. 6); zákon upravuje také Developerský garanční fond (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny),
• před převodem vlastnictví proběhne převzetí bytu s protokolem, do něhož se zapisují vady. Developer má 14 dnů od podpisu protokolu na uznání vad nebo jejich odmítnutí s odůvodněním – nevyjádří-li se, má se za to, že vady uznal – a uznané vady má odstranit do 30 dnů (čl. 41 odst. 3–6),
• kupující může od smlouvy odstoupit v případech uvedených v čl. 43, např. pokud smlouva neobsahuje požadované náležitosti, je v rozporu s prospektem, pokud developer nepřevede vlastnictví včas nebo neodstraní podstatnou vadu. V části těchto případů je na odstoupení lhůta 30 dnů od uzavření smlouvy (čl. 43 odst. 2).

Po převzetí a převodu vlastnictví se na odpovědnost developera za vady přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za vady při prodeji (čl. 41a developerského zákona).

Hypotéka

Hypotéka zajišťuje peněžitou pohledávku – věřitel se může z nemovitosti uspokojit bez ohledu na to, kdo je jejím současným vlastníkem, a přednostně před osobními věřiteli vlastníka (čl. 65 zákona o pozemkových knihách a hypotéce). Ke vzniku hypotéky je nezbytný zápis do pozemkové knihy (čl. 67) a její částka musí být určena (čl. 68).

Po splacení úvěru hypotéka zásadně zaniká (čl. 94), ale zápis v knize nezmizí sám. Věřitel je povinen učinit úkony umožňující výmaz (čl. 100) – v praxi vydat souhlas nebo potvrzení – a vlastník musí podat návrh. Poplatek za návrh na zápis hypotéky činí 200 zł a za návrh na její výmaz – polovinu této částky, tedy 100 zł (čl. 42 a 46 zákona o soudních poplatcích v občanských věcech). Nevymazaná hypotéka může zablokovat prodej nebo další úvěr.

Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou dohodneme s bankou částku ke splacení, způsob převodu prostředků a okamžik vydání souhlasu s výmazem a ve smlouvě – kdo a v jaké lhůtě podá návrh.

Pozemková kniha – návrhy, zápisy, chyby

Řízení ve věcech pozemkových knih probíhá před okresním soudem (Sąd Rejonowy), který knihu vede, na neveřejném zasedání. Nejdůležitější pravidla:

• návrh se podává na úředním formuláři s listinami, které jsou podkladem zápisu (čl. 626² polského občanského soudního řádu), a o pořadí zápisů rozhoduje okamžik doručení návrhu – s přesností na hodinu a minutu (čl. 626⁶),
• soud zkoumá výhradně obsah a formu návrhu, připojené listiny a obsah knihy (čl. 626⁸ § 2) – neprovádí dokazování, takže nedostatky v listinách vedou k zamítnutí návrhu (čl. 626⁹),
• zápisy obvykle provádí soudní referendář (referendarz sądowy); proti jeho rozhodnutí lze podat stížnost ve lhůtě jednoho týdne od doručení (čl. 398²² § 2 k.p.c.),
• vlastník je povinen bez zbytečného odkladu zapsat své právo do knihy a odpovídá za škodu vzniklou z opomenutí (čl. 35 zákona o pozemkových knihách a hypotéce). To se týká zejména dědiců.

Neodpovídá-li obsah knihy skutečnosti (např. po vydržení, po určení neplatnosti smlouvy, při chybně zapsaném zatížení), může osoba, jejíž právo není zapsáno nebo je zapsáno chybně, požadovat odstranění nesouladu (čl. 10 zákona). Vedeme řízení o uvedení obsahu pozemkové knihy do souladu se skutečným právním stavem a návrhy na zápis výstrahy po dobu sporu.

Spory o nemovitosti

Žaloby o vlastnické právo nebo jiná věcná práva k nemovitosti a o její držbu se podávají výlučně u soudu, v jehož obvodu se nemovitost nachází (čl. 38 k.p.c.). V majetkových věcech s hodnotou předmětu sporu nad 100 000 zł je v prvním stupni příslušný krajský soud (Sąd Okręgowy) (čl. 17 bod 4 k.p.c.); nesporné věci – vydržení, zrušení spoluvlastnictví, nezbytná cesta – projednává zásadně okresní soud (čl. 507 k.p.c.). Nejčastěji vedeme:

• vydržení (zasiedzenie) – samostatný držitel (posiadacz samoistny) nabývá vlastnické právo po 20 letech držby v dobré víře nebo po 30 letech ve zlé víře (čl. 172 k.c.); doba držby předchůdce, např. zůstavitele, se zásadně započítává (čl. 176 k.c.). Poplatek za návrh na určení vydržení nemovitosti činí 2000 zł (čl. 40 zákona o soudních poplatcích). Pozemkovou služebnost lze vydržet pouze tehdy, spočívá-li v užívání trvalého a viditelného zařízení (čl. 292 k.c.),
• zrušení spoluvlastnictví – může jej požadovat každý spoluvlastník (čl. 210 k.c.); soud může věc rozdělit, přikázat ji jednomu ze spoluvlastníků s povinností vyplatit ostatní nebo nařídit prodej (čl. 211–212 k.c.). Poplatek za návrh činí 1000 zł, a při shodném návrhu rozdělení – 300 zł (čl. 41 zákona o soudních poplatcích). Shodnému návrhu všech spoluvlastníků soud zásadně vyhoví (čl. 622 § 2 k.p.c.),
• nezbytná cesta (droga konieczna) – nemá-li nemovitost odpovídající přístup k veřejné komunikaci, může vlastník požadovat zřízení služebnosti za úplatu (čl. 145 k.c.); poplatek za návrh – 200 zł (čl. 39 zákona o soudních poplatcích),
• rušení držby – např. uzavření průjezdu, zabrání pruhu pozemku, výměna zámků. Nárok zaniká, není-li uplatněn do jednoho roku od rušení (čl. 344 § 2 k.c.); soud zkoumá pouze poslední stav držby a skutečnost rušení (čl. 478 k.p.c.),
• vydání nemovitosti a zdržení se rušení (čl. 222 k.c.), spolu s náhradou za užívání bez právního důvodu,
• spory se zhotoviteli a developery o vady, prodlení a smluvní pokuty – podrobněji na stránce soudní spory.

Nájem

U nájmu připravujeme a kontrolujeme smlouvy, protokoly a výpovědi (více o smlouvách na stránce občanskoprávní smlouvy). U nájmu bytů nesmí kauce přesáhnout dvanáctinásobek měsíčního nájemného (čl. 6 zákona o ochraně práv nájemníků (ustawa o ochronie praw lokatorów)). Vlastník bytu, který je fyzickou osobou a nepodniká v oblasti pronájmu, může uzavřít smlouvu o příležitostném nájmu (najem okazjonalny) na dobu určitou nepřesahující 10 let – s prohlášením nájemce o podrobení se exekuci ve formě notářského zápisu a s označením bytu, do něhož se nájemce vystěhuje (čl. 19a). Takové řešení výrazně usnadňuje získání bytu zpět.

Výpověď nájmu nájemníkovi je možná pouze z důvodů uvedených v zákoně, písemně pod sankcí neplatnosti a s uvedením důvodu (čl. 11 zákona o ochraně práv nájemníků). V rozsudku o vyklizení soud rozhodne o tom, zda nájemníkovi vzniká, nebo nevzniká nárok na sociální byt (čl. 14). Poplatek za žalobu na vyklizení bytu činí 200 zł (čl. 27 bod 11 zákona o soudních poplatcích).

Co zvládnete sami a kdy je vhodné obrátit se na nás

Sami je dobré: prohlédnout si pozemkovou knihu v elektronickém prohlížeči, požádat prodávajícího o kopie listin o nabytí a potvrzení, ověřit územní plán na obecním úřadě, prohlédnout si nemovitost se stavebním odborníkem. Nepřevádějte závdavek a nepodepisujte smlouvu o smlouvě budoucí, dokud nevíte, co je v oddílech III a IV knihy a kdo v bytě skutečně bydlí.

Advokát je zvláště užitečný, pokud: nemovitost pochází z dědictví nebo z nedávného rozdělení majetku, v knize jsou poznámky, výstrahy nebo služebnosti, prodává několik spoluvlastníků, pozemek nemá upravený příjezd, transakce je financována úvěrem při současném splacení hypotéky prodávajícího, kupujete od developera nebo spor již probíhá.

Typické chyby

• smlouva o smlouvě budoucí v prosté písemné formě, ačkoli strana potřebuje možnost vynutit uzavření budoucí smlouvy,
• platba „zálohy“, která podle obsahu smlouvy funguje jako závdavek – nebo naopak,
• zmeškání jednoroční lhůty k uplatnění nároků ze smlouvy o smlouvě budoucí,
• zaplacení celé ceny před výmazem hypotéky nebo před předáním, bez úschovy nebo svěřeneckého účtu,
• chybějící souhlas manžela prodávajícího, patří-li nemovitost do společného jmění,
• nepodání návrhu na výmaz hypotéky po splacení úvěru,
• převzetí bytu od developera bez podrobného protokolu o vadách.

Jak pracujeme

Na první schůzce stanovíme cíl (koupě, prodej, nájem, spor), rozsah a harmonogram. Požádáme o číslo pozemkové knihy, listiny o nabytí, návrhy smluv a korespondenci. Poté připravíme písemnou analýzu právního stavu se seznamem rizik, navrhneme nebo posoudíme smlouvy, účastníme se vyjednávání a – na přání – úkonu u notáře. Ve sporných věcech začínáme posouzením důkazů a šancí a teprve poté doporučíme výzvu, smír nebo soudní řízení.

Kancelář sídlí v Gdańsku na al. Grunwaldzka. Vedeme věci klientů z Gdańsku, Gdyně, Sopot a celého Pomořanska; zajišťujeme také transakce a spory týkající se nemovitostí v jiných částech Polska – část schůzek může probíhat na dálku. Domluvte si konzultaci.

Nejčastější otázky

Musí být smlouva o smlouvě budoucí uzavřena u notáře?

Nemusí, forma však má své následky. Smlouva o smlouvě budoucí v prosté písemné formě umožňuje zásadně požadovat pouze náhradu škody. Smlouva ve formě notářského zápisu dává navíc nárok na uzavření kupní smlouvy, který lze uplatnit u soudu (čl. 390 k.c.), a lze ji zapsat do pozemkové knihy.

Kolik mám času na uplatnění nároků ze smlouvy o smlouvě budoucí?

Nároky ze smlouvy o smlouvě budoucí se promlčují uplynutím jednoho roku ode dne, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena (čl. 390 § 3 k.c.). Pokud druhá strana couvá, nevyplatí se čekat.

Co se stane se závdavkem, pokud transakce nebude uskutečněna?

Záleží na důvodu. Nesplní-li smlouvu kupující, může si prodávající závdavek ponechat; nesplní-li ji prodávající, může kupující požadovat dvojnásobek závdavku. Pokud nikdo nenese odpovědnost (např. smlouva byla zrušena dohodou), závdavek se vrací (čl. 394 k.c.). Strany mohou tato pravidla smluvně změnit.

Splatil jsem úvěr. Zmizí hypotéka z knihy sama?

Ne. Hypotéka zásadně zaniká spolu s pohledávkou, zápis však zůstává, dokud vlastník nepodá návrh na výmaz s listinou od banky. Poplatek za takový návrh činí 100 zł.

Mohu se spolehnout jen na obsah pozemkové knihy?

Kniha poskytuje hodně, ale ne vše. Zásada veřejné víry nechrání mimo jiné před služebností nezbytné cesty, služebností inženýrské sítě, výměnkem a právy vznikajícími ze zákona (čl. 7 zákona o pozemkových knihách a hypotéce) a poznámka o návrhu nebo výstraha ji zcela vylučují. Proto prověřujeme také listiny o nabytí a skutečný stav.

Jak dlouho trvá a kolik stojí řízení o vydržení?

Poplatek za návrh na určení vydržení nemovitosti činí 2000 zł. Délka řízení závisí na počtu účastníků, nutnosti vyhlášek, výslechů svědků a posudku znalce geodeta – obvykle se počítá spíše v měsících než v týdnech. Po úvodní analýze dokumentů vám sdělíme reálný odhad.

Developer nereaguje na vady uvedené při převzetí. Co dál?

Developer má 14 dnů od podpisu předávacího protokolu na vyjádření. Pokud se nevyjádří, má se za to, že vady uznal, a má je odstranit do 30 dnů (čl. 41 developerského zákona). Pokud tak neučiní, zákon upravuje další kroky – včetně odstranění vad na náklady developera a u podstatné vady i odstoupení od smlouvy.