Kurzzeitvermietung und Wohnungseigentümergemeinschaften – Gdańsk, Sopot, Gdynia

Die tageweise Vermietung von Wohnungen gehört in der Dreistadt (Trójmiasto) zum Alltag: In Gdańsk, Sopot und Gdynia wohnen Touristen in denselben Treppenhäusern wie die ständigen Bewohner. Das führt zu Spannungen, und das Recht beginnt erst, sie zu ordnen. Am 8. Oktober 2026 hat der Sejm eine Novelle des Beherbergungsgesetzes verabschiedet, die eine ID-Nummer der Wohnung, Verwaltungssanktionen und die Möglichkeit eines Verbots der Kurzzeitvermietung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Genossenschaft einführt. Seit dem 20. Mai 2026 gilt zudem die EU-Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften.

Wir beraten drei Gruppen: Eigentümer tageweise vermieteter Wohnungen, Wohnungseigentümergemeinschaften (wspólnoty mieszkaniowe) und Wohnungsgenossenschaften (spółdzielnie mieszkaniowe) sowie Betreiber, die Wohnungen im Namen der Eigentümer verwalten. Auf dieser Seite beschreiben wir, was heute gilt, was das verabschiedete Gesetz vorsieht und wie typische Streitigkeiten im Gebäude aussehen.

Tageweise Vermietung nach den geltenden Vorschriften

Grundlage ist das Gesetz über Beherbergungsdienstleistungen sowie Dienstleistungen von Reiseleitern und Fremdenführern (ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych). Heute definiert es Beherbergungsdienstleistungen als kurzzeitige, allgemein zugängliche Vermietung von Häusern, Wohnungen, Zimmern und Schlafplätzen samt den damit verbundenen Leistungen (Art. 3 Abs. 1 Nr. 8). Das Gesetz sagt nicht, wie viele Tage „kurzzeitig“ sind – und genau das ändert die Novelle.

Eine an Touristen vermietete Wohnung ist in der Sprache des Gesetzes meist ein „sonstiges Objekt, in dem Beherbergungsdienstleistungen erbracht werden“ (inny obiekt, w którym są świadczone usługi hotelarskie, Art. 35 Abs. 2). Es muss die in einer Verordnung festgelegten Mindestanforderungen an die Ausstattung sowie die Hygiene- und Brandschutzanforderungen erfüllen. Der Unternehmer meldet ein solches Objekt vor Beginn der Leistungserbringung zu dem vom Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten (wójt, burmistrz, prezydent miasta) geführten Register an (Art. 38 Abs. 3 und Art. 39 Abs. 3). Werden Leistungen ohne Anmeldung erbracht, vermutet das Gesetz, dass das Objekt die Hygieneanforderungen nicht erfüllt (Art. 35 Abs. 4). Die registerführende Behörde kann das Objekt kontrollieren und die Einstellung der Leistungen bis zur Beseitigung der Mängel anordnen (Art. 40 und 41).

Heute ist die Sanktion für die Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen in einem „entgegen der Pflicht“ nicht zum Register angemeldeten Objekt die Verantwortlichkeit für eine Ordnungswidrigkeit: Freiheitsbeschränkung oder Geldstrafe (Art. 60¹ § 4 Nr. 3 des Ordnungswidrigkeitengesetzbuchs (Kodeks wykroczeń, k.w.)). Die Geldstrafe für eine Ordnungswidrigkeit beträgt grundsätzlich 20 bis 5000 zł (Art. 24 § 1 k.w.).

Ein gesondertes Thema sind Steuern und die Ortstaxe (opłata miejscowa) – die Abrechnung der Einnahmen aus tageweiser Vermietung sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden, insbesondere bei mehreren Wohnungen.

EU-Verordnung 2024/1028 – was seit dem 20. Mai 2026 gilt

Die Verordnung (EU) 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften gilt seit dem 20. Mai 2026 (Art. 19). Sie gilt unmittelbar, ersetzt aber nicht die nationalen Vorschriften über den Zugang zur Kurzzeitvermietung, die Raumplanung oder die Miete (Art. 2 Abs. 2).

Die wichtigsten Mechanismen der Verordnung:

• Registrierungsverfahren – führt ein Staat es ein, soll es auf Grundlage einer Erklärung des Vermieters online funktionieren, mit automatischer Vergabe einer Registrierungsnummer der Unterkunft (Art. 4). Der Vermieter gibt u. a. die genaue Adresse, die Art der Unterkunft, die Zahl der Schlafplätze und die Information an, ob es sich um seinen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt (Art. 5 Abs. 1), und haftet für die Richtigkeit dieser Angaben (Art. 5 Abs. 6),
• Überprüfung – die Behörde kann die Erklärung jederzeit prüfen, zur Berichtigung auffordern und anschließend die Nummer aussetzen oder entziehen und die Plattform anweisen, die Angebote zu entfernen; der Vermieter hat das Recht, angehört zu werden (Art. 6),
• Pflichten der Plattformen – die Plattform muss vom Vermieter die Registrierungsnummer verlangen, wo eine Registrierung gilt, sie im Angebot veröffentlichen und Stichprobenkontrollen durchführen (Art. 7),
• Datenübermittlung – die Plattformen übermitteln monatlich an die nationale zentrale digitale Zugangsstelle Daten zur Zahl der Nächte und Gäste für jede Unterkunft samt Nummer, Adresse und Angebotsadresse; kleine Plattformen mit durchschnittlich weniger als 4250 Angeboten pro Monat – einmal pro Quartal (Art. 9).

Das polnische Registrierungssystem soll erst auf Grundlage der vom Sejm verabschiedeten Novelle entstehen, die u. a. den Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten als benannte Behörde im Sinne der Verordnung und den für Tourismus zuständigen Minister als nationalen Koordinator bestimmt.

Die Novelle vom 8. Oktober 2026 – auf welchem Stand sie ist

Den Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über Beherbergungsdienstleistungen sowie Dienstleistungen von Reiseleitern und Fremdenführern sowie einiger anderer Gesetze (Sejm-Drucksache Nr. 2865) hat der Sejm am 8. Oktober 2026 verabschiedet. Dafür stimmten 407 Abgeordnete, dagegen 24, 9 enthielten sich. Das Gesetz ging an den Senat und wurde bis zum 27. Oktober 2026 vom Senat nicht behandelt. Der Senat kann es ohne Änderungen annehmen, Änderungen einbringen oder es ablehnen, und nach Abschluss der parlamentarischen Arbeiten hat der Präsident 21 Tage für die Unterzeichnung. Wir beschreiben den an den Senat übermittelten Text – der endgültige Wortlaut kann sich noch ändern.

Nach diesem Text sollen die meisten Vorschriften 14 Tage nach Verkündung des Gesetzes im Gesetzblatt (Dziennik Ustaw) in Kraft treten. Die Ausnahmen – das von der Gemeinschaft oder Genossenschaft beschlossene Verbot, die Streichung der von einem solchen Verbot erfassten Wohnungen aus dem Register und die kommunalen Zonen – sollen ab dem 1. Januar 2028 gelten (Art. 8 des Gesetzes).

Was die Novelle für den Wohnungseigentümer ändert

• klare Definition – Beherbergungsdienstleistungen sind Vermietungen, die einmalig gegenüber einem Kunden kürzer als 30 Tage dauern (neuer Art. 3 Abs. 1 Nr. 8),
• ID-Nummer im Zentralen Verzeichnis touristischer Beherbergungsobjekte (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) – die Daten aus den kommunalen Registern sollen in ein öffentliches Verzeichnis auf der Website des Ministers gelangen (Art. 42 Abs. 4), und vor der Einstellung eines Angebots auf einer Plattform muss diese über die ID-Nummer informiert werden (Art. 39 Abs. 3a),
• Anmeldung mit Unterlagen – der Anmeldung zum Register sind der Entwurf einer Hausordnung, eine unter Strafandrohung abgegebene Erklärung über die Erfüllung der Anforderungen, ein Gutachten einer im Brandschutz befugten Person und der Zahlungsnachweis beizufügen (Art. 39 Abs. 3). Die Stempelgebühr (opłata skarbowa) für die Eintragung und für die Änderung der Eintragung soll jeweils 40 zł betragen,
• Brandschutzvereinfachung – in einem Wohngebäude, in dem in höchstens 6 Wohnungen Leistungen erbracht werden, gelten die Brandschutzanforderungen als erfüllt, wenn gleichzeitig die Bedingungen hinsichtlich der Zahl der Schlafplätze (bis 30, in einem Einfamilienhaus bis 15 in höchstens 6 Zimmern), der Geschosshöhe und der Fluchtwege erfüllt sind (Art. 35 Abs. 2a),
• verpflichtende Hausordnung – mit Hotelnacht, Nachtruhe gemäß dem örtlichen Recht, ID-Nummer und Angaben einer Kontaktperson bei Ruhestörungen; die Hausordnung soll an sichtbarer Stelle aushängen (Art. 44 Abs. 3 und 3a). Dem Gast wird eine Nachtruhe von mindestens 8 Stunden zwischen 20.00 und 8.00 Uhr gewährleistet, und der Gast darf ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung keine Beherbergungsdienstleistungen erbringen und sie nicht unentgeltlich anderen überlassen (Art. 44c),
• Übergangsfristen – die Gemeinde hat 4 Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes, um die bisherigen Eintragungen an die neuen Anforderungen anzupassen, andernfalls verliert die Eintragung kraft Gesetzes ihre Gültigkeit; in derselben Frist legt ein bereits tätiger Unternehmer den Entwurf der Hausordnung vor. In Gebäuden, die vor Inkrafttreten des Gesetzes in Gebrauch genommen wurden, legen im Register eingetragene Unternehmer oder solche, die die Wohnung bis zum 1. Januar 2029 anmelden, die Erklärung und das Brandschutzgutachten bis zum 1. Januar 2030 vor (Art. 6 des Gesetzes).

Sanktionen. Die Ordnungswidrigkeit nach Art. 60¹ § 4 Nr. 2–3 k.w. soll aufgehoben werden, an ihre Stelle treten Verwaltungsgeldsanktionen: bis zu 50 000 zł für die Erbringung von Leistungen ohne Eintragung im Register oder nach deren Aussetzung (Art. 45e), bis zu 50 000 zł für ein Angebot ohne ID-Nummer (Art. 45f Abs. 2) und bis zu 50 000 zł für jeden Verstoß gegen Pflichten der Plattform aus der Verordnung 2024/1028 (Art. 45g). Sanktionen für Leistungen in „sonstigen Objekten“ verhängt der Woiwodschaftsmarschall (marszałek województwa) auf Antrag des Gemeindevorstehers, Bürgermeisters oder Stadtpräsidenten durch Entscheidung, gegen die ein Rechtsmittel an das kommunale Berufungskollegium (samorządowe kolegium odwoławcze) zulässig ist.

Verbot der Kurzzeitvermietung in Gemeinschaft und Genossenschaft

Die meisten Emotionen weckt der neue Art. 39b. Nach dem vom Sejm verabschiedeten Text können die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Generalversammlung einer Wohnungsgenossenschaft einen Beschluss fassen, der die Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen in „sonstigen Objekten“ in der Liegenschaft oder einem Teil davon verbietet. In der Genossenschaft erfordert der Beschluss eine Mehrheit von über 50 % der Stimmberechtigten. In der Gemeinschaft soll die Einführung des Verbots eine Maßnahme sein, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgeht (neuer Art. 22 Abs. 3 Nr. 11 des Wohnungseigentumsgesetzes (ustawa o własności lokali)), und Beschlüsse der Gemeinschaft werden grundsätzlich mit Stimmenmehrheit nach Anteilen gefasst (Art. 23 Abs. 2).

Nach Fassung des Beschlusses kann der Unternehmer noch höchstens 6 Monate Leistungen erbringen. Auf Antrag der Gemeinschaft oder Genossenschaft streicht die Behörde die Wohnung aus dem Register, jedoch nicht vor Ablauf dieser 6 Monate (Art. 40 Abs. 4d und 4e). Der Gemeinderat (rada gminy) wird zusätzlich eine Zone ohne Kurzzeitvermietung festlegen können – nach einer mindestens 21-tägigen Konsultation mit den Einwohnern; der Beschluss ist ein Akt des örtlichen Rechts und tritt frühestens 6 Monate nach Verkündung in Kraft (Art. 44b). Diese Regelungen sollen ab dem 1. Januar 2028 gelten.

Heute sieht das Wohnungseigentumsgesetz keinen Beschluss vor, der die tageweise Vermietung verbietet – deshalb fügt die Novelle eine solche Befugnis hinzu. Eine Gemeinschaft, die bereits jetzt Beschlüsse fasst, die die Nutzung von Wohnungen einschränken, muss mit deren Anfechtung rechnen. Ein Eigentümer, der heute eine Wohnung zur Kurzzeitvermietung kauft, sollte dagegen berücksichtigen, dass ab 2028 die übrigen Eigentümer über sein Geschäftsmodell mitentscheiden können.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft heute – Beschlüsse, Gebühren und Anfechtung

Der Wohnungseigentümer hat das Recht, das Gemeinschaftseigentum bestimmungsgemäß mitzubenutzen, muss aber zugleich die Hausordnung einhalten und die gemeinschaftlichen Teile so nutzen, dass er andere nicht in deren Nutzung behindert (Art. 12 Abs. 1 und Art. 13 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes). Für die Verwaltungskosten zahlen die Eigentümer Vorschüsse im Voraus bis zum 10. Tag jedes Monats (Art. 15 Abs. 1). Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum werden nach Anteilen verteilt, ein Beschluss kann jedoch die Belastung der Eigentümer von Gewerbeeinheiten erhöhen, wenn die Art ihrer Nutzung dies rechtfertigt (Art. 12 Abs. 3). Die Vorschrift spricht von Gewerbeeinheiten (lokale użytkowe) – ob und wann sie auf eine tageweise vermietete Wohnung angewandt werden kann, ist im konkreten Fall zu beurteilen. Der Regierungsentwurf einer Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (UD312, Stadium des Ständigen Ausschusses des Ministerrats) sieht vor, diese Möglichkeit nach Vorlage einer Kostenkalkulation auf alle Einheiten auszuweiten, ist aber weiterhin nur ein Entwurf.

Der Eigentümer kann einen Beschluss gerichtlich anfechten, wenn er gegen das Gesetz oder die Vereinbarung der Eigentümer verstößt, die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt oder in sonstiger Weise seine Interessen verletzt. Die Frist ist kurz: 6 Wochen ab der Fassung des Beschlusses in der Versammlung oder ab der Benachrichtigung über einen im Umlaufverfahren (indywidualne zbieranie głosów) gefassten Beschluss. Ein angefochtener Beschluss ist zu vollziehen, es sei denn, das Gericht setzt seinen Vollzug aus (Art. 25). Wir helfen sowohl Eigentümern, die einen Beschluss anfechten wollen, als auch Gemeinschaften, die einen gegen Einwände widerstandsfähigen Beschluss vorbereiten wollen – mit ordnungsgemäßer Einladung zur Versammlung (mindestens eine Woche vorher, mit Tagesordnung – Art. 32) und korrekter Stimmenzählung.

Lästige Gäste – von der Aufforderung bis zur Versteigerung der Wohnung

Konflikte beginnen meist mit Lärm, ständig wechselnden Gästen, zurückgelassenem Müll und der Abnutzung des Treppenhauses. Die Instrumente sind abgestuft:

• Aufforderung und Gespräch mit dem Eigentümer oder Betreiber – oft genügt der Hinweis auf konkrete Vorfälle mit Datum und die Bitte, die Hausordnung für die Gäste zu ändern,
• Einsatz der Polizei oder der Stadtwache (straż miejska) – die Störung der Nachtruhe durch Schreien, Lärm oder sonstigen Unfug ist eine Ordnungswidrigkeit (Art. 51 § 1 k.w.); Einsatzvermerke sind später ein wertvolles Beweismittel,
• nachbarrechtliche Ansprüche – der Eigentümer darf die Nutzung benachbarter Grundstücke nicht über das gewöhnliche Maß hinaus stören (Art. 144 des Zivilgesetzbuchs (Kodeks cywilny, k.c.)), und gegen denjenigen, der das Eigentum verletzt, besteht ein Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands und Unterlassung der Verletzungen (Art. 222 § 2 k.c.),
• Meldung zur Kontrolle – nach der verabschiedeten Novelle wird eine Kontrolle einer im Register eingetragenen Wohnung auf Meldung von Bewohnern derselben oder einer benachbarten Liegenschaft, der Gemeinschaft oder auf Antrag des Vorstands oder Aufsichtsrats der Genossenschaft eingeleitet werden können (Art. 40 Abs. 4a). Drei Verstöße gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung, die innerhalb von 6 Monaten ab dem ersten festgestellt werden, sollen zur Streichung der Wohnung aus dem Register führen, mit der Möglichkeit einer erneuten Anmeldung erst nach einem Jahr (Art. 41b),
• Verkauf der Wohnung im Wege der Versteigerung – wenn der Eigentümer mit Gebühren lange im Rückstand ist, grob oder beharrlich gegen die Hausordnung verstößt oder durch unangemessenes Verhalten die Nutzung anderer Wohnungen beschwerlich macht, kann die Gemeinschaft im Prozess den Verkauf der Wohnung nach den Vorschriften über die Zwangsvollstreckung in Immobilien verlangen; dem Eigentümer steht keine Ersatzwohnung zu (Art. 16 des Wohnungseigentumsgesetzes). Die Erhebung einer solchen Klage erfordert einen Beschluss der Eigentümer (Art. 22 Abs. 3 Nr. 7).

Die Versteigerung der Wohnung ist das letzte Mittel. Das Gericht beurteilt, ob das Verhalten des Eigentümers – auch das Dulden des Verhaltens der Gäste – die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt; entscheidend sind daher Beweise, die von Anfang an gesammelt werden: ein Ereignisprotokoll, Vermerke der Dienste, Aufforderungen und Antworten.

Verträge mit Vermietungsbetreibern und Verwaltern

Viele Wohnungen in der Dreistadt werden von Betreibern betreut: Sie stellen Angebote ein, empfangen Gäste, organisieren die Reinigung und rechnen die Einnahmen ab. Ein solcher Vertrag ist meist ein Dienstleistungsvertrag, auf den die Vorschriften über den Auftrag entsprechend anzuwenden sind (Art. 750 k.c.), oder eine Miete mit dem Recht zur Untervermietung. Im zweiten Fall muss sich die Zustimmung des Eigentümers zur Überlassung der Wohnung an Dritte aus dem Vertrag ergeben – ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Wohnung nicht untervermieten (Art. 688² k.c.).

Bei der Prüfung eines Vertrags mit einem Betreiber achten wir darauf:

• wer die Wohnung zum Register anmeldet, auf die ID-Nummer in den Angeboten achtet und die Hausordnung vorbereitet,
• wer die Verwaltungsgeldsanktionen und Kosten trägt, wenn der Verstoß auf ein Handeln des Betreibers zurückgeht – mit dem Vorbehalt, dass eine Vertragsstrafe nur nicht auf Geld gerichtete Verpflichtungen betreffen kann und herabgesetzt werden kann (Art. 483–484 k.c.),
• Abrechnungen, Provisionen, Zugang zu Plattformdaten und Berichten,
• Haftung für Schäden, die Gäste in der Wohnung und in den gemeinschaftlichen Teilen verursachen,
• Beendigung des Vertrags im Falle eines Verbotsbeschlusses der Gemeinschaft, einer kommunalen Zone oder der Streichung der Wohnung aus dem Register – mit einer angemessenen Kündigungsfrist.

Vor der Novelle geschlossene Verträge sehen diese Situationen meist nicht vor. Es lohnt sich, sie durch einen Nachtrag zu ergänzen, bevor die erste Kontrolle kommt. Mehr zur Vertragsgestaltung: zivilrechtliche Verträge.

Wie wir arbeiten

Wir beginnen mit der Analyse der Unterlagen: Eigentumsurkunde oder Mietvertrag, Beschlüsse und Hausordnung der Gemeinschaft, Vertrag mit dem Betreiber, Korrespondenz mit Nachbarn und Behörden. Eigentümern helfen wir, den Status der Wohnung, die Unterlagen für das Register und die Verträge zu ordnen, und im Streitfall – die Aussichten einer Beschlussanfechtung einzuschätzen. Für Gemeinschaften und Genossenschaften bereiten wir Beschlussentwürfe, Aufforderungen, Beweisdokumentation und Klagen vor, auch in Sachen nach Art. 16 des Wohnungseigentumsgesetzes. Betreibern helfen wir, ihre Vertragsmuster an die neuen Vorschriften anzupassen. Verfahren vor Behörden führen wir auch im Rahmen der Vertretung vor Behörden, Prozesse – im Rahmen der Gerichtsverfahren. Sachen zum Kauf und Verkauf von Wohnungen beschreiben wir auf der Seite Immobilienrecht.

Kurzzeitvermietung in Gdańsk, Sopot und Gdynia

Das Register der „sonstigen Objekte“, in denen Beherbergungsdienstleistungen erbracht werden, führt der nach der Lage der Wohnung zuständige Stadtpräsident – in Gdańsk, Sopot und Gdynia sind dies die jeweiligen Stadtpräsidenten (Art. 38 Abs. 3 des Beherbergungsgesetzes). Nach der verabschiedeten Novelle würde die Verwaltungssanktionen der Marschall der Woiwodschaft Pommern (Marszałek Województwa Pomorskiego) verhängen, und über Rechtsmittel würde das kommunale Berufungskollegium entscheiden. Beschlüsse über Zonen ohne Kurzzeitvermietung würden die Stadträte fassen.

Zivilrechtliche Streitigkeiten – über die Aufhebung eines Beschlusses der Gemeinschaft, über Unterlassung von Verletzungen oder über den Verkauf der Wohnung im Wege der Versteigerung – verhandeln die ordentlichen Gerichte. In der Dreistadt sind dies in erster Instanz, je nach Art und Wert der Sache, das Amtsgericht Gdańsk-Północ oder Gdańsk-Południe (Sąd Rejonowy, je nach Stadtteil), das Amtsgericht Sopot, das Amtsgericht Gdynia oder das Bezirksgericht Gdańsk (Sąd Okręgowy w Gdańsku). Die Kanzlei befindet sich in Gdańsk, al. Grunwaldzka; wir führen Sachen aus ganz Pommern, ein Teil der Besprechungen kann aus der Ferne stattfinden. Vereinbaren Sie eine Beratung.

Häufige Fragen

Gilt das Gesetz über die Kurzzeitvermietung bereits?

Nein. Die Novelle des Beherbergungsgesetzes hat der Sejm am 8. Oktober 2026 verabschiedet, und zum 27. Oktober 2026 wartet sie auf die Behandlung durch den Senat. Danach sind die Unterschrift des Präsidenten und die Verkündung im Gesetzblatt erforderlich. Nach dem vom Sejm verabschiedeten Text treten die meisten Vorschriften 14 Tage nach der Verkündung in Kraft, die Verbote der Gemeinschaften und die kommunalen Zonen – am 1. Januar 2028.

Kann eine Gemeinschaft heute die tageweise Vermietung einer Wohnung verbieten?

Das geltende Wohnungseigentumsgesetz sieht einen solchen Beschluss nicht vor – diese Befugnis führt erst die Novelle ein, ab dem 1. Januar 2028. Heute kann die Gemeinschaft auf Verstöße gegen die Hausordnung reagieren, in extremen Fällen auch mit einer Klage auf Verkauf der Wohnung nach Art. 16 des Wohnungseigentumsgesetzes. Ein Beschluss, der die Nutzung von Wohnungen ohne gesetzliche Grundlage einschränkt, kann innerhalb von 6 Wochen angefochten werden.

Wie viel Zeit hat der Eigentümer nach einem Beschluss, der die Kurzzeitvermietung verbietet?

Nach dem vom Sejm verabschiedeten Text kann der Unternehmer Leistungen spätestens bis zum Ablauf von 6 Monaten nach Fassung des Beschlusses erbringen. Die Streichung der Wohnung aus dem Register auf Antrag der Gemeinschaft oder Genossenschaft kann frühestens nach dieser Frist erfolgen.

Welche Sanktion droht bei Vermietung ohne ID-Nummer?

Heute droht für die Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen in einem nicht zum Register angemeldeten Objekt die Verantwortlichkeit für eine Ordnungswidrigkeit. Die verabschiedete Novelle ersetzt sie durch Verwaltungsgeldsanktionen bis zu 50 000 zł – für die Erbringung von Leistungen ohne Eintragung im Register und für ein Angebot ohne ID-Nummer. Diese Sanktionen gelten erst nach Inkrafttreten des Gesetzes.

Wird auch die Vermietung für einen Monat oder länger von den neuen Vorschriften erfasst?

Nach der neuen Definition sind Beherbergungsdienstleistungen Vermietungen, die einmalig gegenüber einem Kunden kürzer als 30 Tage dauern. Eine Vermietung für einen längeren Zeitraum unterliegt den Mietvorschriften des Zivilgesetzbuchs und dem Mieterschutzgesetz (ustawa o ochronie praw lokatorów). Über die Einstufung entscheidet jedoch der tatsächliche Charakter des Vertrags, nicht nur seine Bezeichnung.

Wie viel Zeit habe ich für die Anfechtung eines Beschlusses der Gemeinschaft?

6 Wochen ab der Fassung des Beschlusses in der Versammlung oder ab der Benachrichtigung über einen im Umlaufverfahren gefassten Beschluss (Art. 25 Abs. 1a des Wohnungseigentumsgesetzes). Nach Ablauf dieser Frist ist eine Anfechtung grundsätzlich nicht möglich, und die Klage selbst hemmt den Vollzug des Beschlusses nicht.

Wer haftet für Sanktionen, wenn ein Betreiber die Wohnung verwaltet?

Die Vorschriften richten Pflichten und Sanktionen an den Erbringer der Beherbergungsdienstleistungen. Die Verteilung der Pflichten und die Erstattung etwaiger Sanktionen zwischen Eigentümer und Betreiber hängen vom Vertrag ab – deshalb lohnt es sich, ihn jetzt zu ergänzen, bevor das Gesetz in Kraft tritt.