Operator, właściciel, wspólnota: typowe spory w Gdyni
W sprawach z Gdyni często jest trzech uczestników: właściciel mieszkania, operator, który prowadzi wynajem w jego imieniu, oraz wspólnota budynku. Każdy z nich zgłasza się do nas z innym problemem.
Właściciel chce wiedzieć, czy umowa z operatorem dobrze rozkłada odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez gości, jak liczy się prowizję i kiedy może ją wypowiedzieć. Operator pyta, kto ma zgłosić lokal do ewidencji i jakie dane przekazuje platformie. Zarząd wspólnoty chce uchwalić regulamin porządku domowego, który obejmie gości, i nie narazić się na zaskarżenie.
Spotykamy też sytuację odwrotną: wspólnota pisze do właściciela z Gdyni, że żąda sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Taki proces jest możliwy przy rażącym lub uporczywym naruszaniu porządku domowego (art. 16 ustawy o własności lokali), ale wymaga mocnych dowodów.
Gdynia: ewidencja i stan przepisów
Gdynia jest miastem na prawach powiatu, dlatego ewidencję obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, prowadzi tu prezydent miasta (art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich). Obowiązek zgłoszenia dotyczy krótkotrwałego, ogólnie dostępnego wynajmowania mieszkań i pokoi (art. 3 ust. 1 pkt 8). Świadczenie usług w obiekcie niezgłoszonym jest dziś wykroczeniem, za które grozi grzywna co do zasady od 20 do 5000 zł.
Od 20 maja 2026 r. platformy podlegają rozporządzeniu (UE) 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych. Sejm 8 października 2026 r. uchwalił nowelizację z karami administracyjnymi do 50 000 zł i definicją najmu krótszego niż 30 dni, lecz na dziś nie obowiązuje ona. Uchwałę wspólnoty właściciel może zaskarżyć w ciągu 6 tygodni; do czasu decyzji sądu o wstrzymaniu uchwała podlega wykonaniu.
Gdynia i Gdańsk: ok. 15 km, a często wystarczy wideo
Z Gdyni do kancelarii przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku jest ok. 15 km w linii prostej. Klienci przyjeżdżają na spotkanie, gdy trzeba omówić kilka umów naraz albo przejrzeć księgę uchwał wspólnoty. Przy sprawach, które wymagają szybkiej reakcji, na przykład wezwaniu od zarządu z krótkim terminem, wystarczy rozmowa wideo tego samego lub następnego dnia.
Umowy z operatorem, regulaminy platform i korespondencję przesyła się mailem. Sprawę prowadzi jeden adwokat, Jan Suchanek albo Jakub Stramski, który przygotowuje opinię, poprawki do umowy albo projekt uchwały. Jeśli w sprawie uczestniczy operator, możemy rozmawiać z nim bezpośrednio, za zgodą klienta.
Pierwszy krok w sprawie z Gdyni
Najwięcej czasu oszczędza krótki mail z opisem sytuacji i załącznikami. W zależności od tego, kim jesteś, przygotuj:
- jako właściciel: dokument własności, umowę z operatorem, potwierdzenie zgłoszenia do ewidencji, pisma od wspólnoty,
- jako operator: umowy z właścicielami, rozliczenia, warunki współpracy z platformą,
- jako zarząd wspólnoty: obowiązujący regulamin, protokoły zebrań, skargi mieszkańców, projekt uchwały.
Przy uchwałach podaj datę zebrania albo powiadomienia, bo termin na zaskarżenie jest krótki. Skontaktuj się telefonicznie albo mailowo, a ustalimy formę spotkania. Pracujemy też dla klientów z miejscowości w pobliżu: Kosakowo, Mechelinki, Sopot, Rumia i Kielno.